是比较合理的估值。
如果以九龙仓持有的地皮来分析，1132港元的估值被严重低估，仅以当前的地价进行估算，估值可以破亿，再以发展的眼光看，3亿是比较合理的估值。
如果九龙仓是冼耀文的，报价不到10亿港元绝对不卖，这是今年的价，明年就得再加1亿，后年再加1亿，以此类推。
但话又说回来，若是今年真有人买，且一次性付款，出价到5亿，他就会上杆子卖，4亿也不是不能商量。
甭提九龙仓的地皮将来会有多值钱，有了4亿现金可以让九龙仓的地皮变得一文不值，也有机会钱滚钱赚回上百个九龙仓。
当然，这些只是假设，九龙仓的地皮会升到天价也仅是“合理推测”，但站在怡和的立场，根本不敢做这种推测，怡和手里的地皮太多了，且大多为优质地皮。
中环核心商业地的怡和总行大厦、渣甸大厦、太子行等自用或出租物业，湾仔春园街一带的货仓、码头堆场，铜锣湾糖街、渣甸街的工贸混合用地，尖沙咀广东道的海滨仓栈，新界农地储备。
林林总总加起来，面积超过340万呎，这还仅是怡和握在手里的地皮，没有加上“系”，怡和的大儿子置地手里握着接近百万呎核心商业区地皮，怡和的其他儿子如天星小轮、怡和轮船、怡和机器等，都或多或少手握地皮。
基本来说，香港目前的核心商业区和待商业区都有怡和系的地皮，总面积抵近千万呎，香港地皮持有者大致可以分为三类，港府、怡和系及其他。
香港的洋行之前都在环上海地区拥有大量投资，怡和更是在上海拥有海量资产，前年吃了一记闷棍，只有一些船舶和资金撤到香港，其他固定资产基本打水漂。
怡和其实很担心在香港再吃一记闷棍，大概已经做好如何撤回本土的预计划，这个时候又怎么敢高估地皮的未来价值。
即使是一颗红心，两手准备，依然看好自己在香港的前景，也不敢对地皮过分贪婪，他娘的好地皮一大半都在你们怡和手里，我他妈的脑子瓦塌了才给你们敲边鼓，让你们吃现成的大头菜。
怡和系的胃就那么大，已经塞得满满当当，不敢也不能再看好九龙仓的地皮。
冼耀文猜测，大概这就是九龙仓低估值的真实原因。
如果设计一份推高九龙仓地皮价值的计划，带着同怡和协商，怡和十九八九会
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